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市场观察|南京二手房市场持续低迷，市场短期仍
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摘要：??说到南京的二手房市场，今年年初一个突出特点就是挂牌量的持续高位，那么，造成当前二手房市场成交量低迷，房源积压的原因有哪些，这里，将从供需端对当前二手房市场的若干
??说到南京的二手房市场，今年年初一个突出特点就是挂牌量的持续高位，那么，造成当前二手房市场成交量低迷，房源积压的原因有哪些，这里，将从供需端对当前二手房市场的若干现象进行深度剖析。
??图：南京二手房挂牌量价月度走势
??首先，来看一组二手房的供应数据，根据统计，2022年1-2月，二手房挂牌量连续突破十万，几乎是当前新房一年的供应，其中，2月，二手房挂牌量高达10.63万套，高于近一年二手房月度挂牌量均值7.6个百分点。
??再看二手房的挂牌价，2月最新挂牌价32218元/㎡，较2021年上半年3万元/㎡左右的挂牌价格水平，上升了约2000元/㎡，二手房在供应端的价格预期也可谓水涨船高。
??再从二手房挂牌房源的区域集中度来看，目前TOP20的项目主要集中在城中、江宁和江北，其中，城中二手房的集中挂牌小区，主要以存在优质学区的老旧小区为主，存在一个学区资源的交易和流动性；而江宁、江北作为南京新房的主要供应区域，存在较多挂牌次新房，尤其是交通、居住条件相对一般的边缘刚需板块，如江宁的禄口，江北的六合等，亟待出货。
??图：南京二手房成交量月度走势
??剖析完二手房供应端表现，再看二手房近一年的成交量价情况。
??首先，从二手房成交量来看，自2021年下半年开始，全国性信贷的持续收紧在11月达到了峰值，根据统计，11月，南京多数银行首套房利率达到或高于6.15%，二套房利率普遍在6.25-6.45%，且银行放款周期普遍在6个月以上，在此信贷环境下，11月开始，南京二手房成交量进入新一轮下行轨道。
??进入新的一年，南京整体信贷呈现明显放松，3月初，多家银行的首套房利率均值已降至5.6%左右，二手房利率均值已降至5.9%左右，放款周期普遍缩短到1-2周，但二手房成交量仍呈现持续下挫，由此可见，当前二手房市场的需求释放以及信心重建仍需时日。
??这里，二手房的成交量萎缩，也可以验证近期二手房挂牌量之所以高位的原因，二手房源呈现持续积压。
??图：南京一二手房成交均价月度走势比较
??接下来，再看二手房源的成交价格情况，近一年，二手房成交均价平稳，但近期有下探趋势，其中，2月，二手房成交均价为29036元/㎡，跌破之前的3万元/㎡水平，那么，基于近期新房价格的提升，与新房均价相比，二手房与新房的价格差进一步拉大。
??图: 南京二手房挂牌、成交均价月度走势比较
??值得一提的是，二手房成交价的稳中有降，与前面提到的挂牌价的提升，对于二手房的价格实现具有重大影响，二手房买卖方价格预期出现分化。
??那么，在持续缩量态势下，二手房的卖方将面临两种抉择，一个是降价，一个是持续观望，当前，多数卖方选择了后者，但随着新房改善需求的打开，二手房市场面临价格下调的压力。因而，当前造成二手房市场低迷的原因一方面是来自于买方的市场信心，另一方也来自于卖方的价格预期。
??最后，基于当前的二手房市场，这里也给出了如下四点展望。
??其一，在教育改革预期中，未来，区域内师资流动预计将成为一种常态，将对以学区为导向的二手房源价格产生重大影响，基于教育资源的均等化趋势，各区域内的部分价格预期过高的学区房将面临价格的下调。
??其二，随着今年经济下行压力的陡增，以及一季度疫情的反复，部分家庭的收入预期不确定性也在加大，那么，无论是刚需购房，还是改善置换，均存在一定的观望，其中，刚需的观望直接导致二手房市场需求萎缩，而改善置换的观望，将从二手房供给端抬高二手房价，间接导致二手房潜在成交的减少，短期内，二手房市场缺乏较强的交易动力。
??其三，以江宁禄口、仙林龙潭为代表的边缘刚需板块，面临大量新房和次新房的存量积压，未来价格预期下调，前期的购房者，尤其是投资客，在按揭压力增大，预期收益下降情况下，有可能出现降价抛售。
??其四，南京新房已初步进入改善时代，那么，来自二手房市场的置换，将依然是未来新房市场的重要置换资金来源，因而，二手房的成交，依然是新房市场复苏的晴雨表。
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